绝对收藏|最实用的美国买房指南
很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此我专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题。
一、选择都会区，选择买在哪一个城市！
选择城市之前我们要先选择哪个都会区，例如你要在纽约，洛杉矶，还是旧金山。如果你想要参考各个都会区的背景文化和生活形态，你可以上我们的“华语经纪联盟”网站参考。其次确定自己的购房预算，能够拿多少钱来买房？综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如房屋均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 建议你一定要仔细查看我们提供的“城市数据比较表”“城市行情月报表”及“学校成绩一览表”, 从中分析。这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。（需要以上数据表请留言+email，我们会寄给你）
1) 从平均价格来看, 查看独立屋的平均价, 不同的城市在某个时间点上都有其住宅均价。平均价的意思就是在某一个地区或城市中卖出房屋的平均价格, 根据我的经验，价格当然都有一个范围，当然房价越高相对代表了他的品质会越高。一般的购房原则：如果你要买不需要做太大修缮的房子，那价格相对会比较高一点，屋况当然也就比较好。如果你愿意动动手，那你也可以买基本价位比较低的，本身就是需要升级和更新的房子。
中间价代表了一个地区的一般房价水平, 买在哪里要跟着你的预算走, 不要勉强买一个地区里最便宜的房子，那将给你自己出难题, 很难找到, 即使有，那也是屋况非常糟糕的房子。因为美国的房地产市场是一个很透明的自由竞争的市场，房屋的价值基本都反映在价格上了，如果有套房子比周围同等条件的房子价格低很多，那肯定是因为这套房子有些致命的缺陷。
2) 独立屋单价, 意思就是房子每平方英尺的价格, 它可以说是城市房价高低比较的直接数据。
3) 从居住面积来看, 不同城市，房屋的平均居住面积可能有很大的不同，而同一座城市内，可能大多数住宅的居住面积相近而形成特性。我们可以用独立屋平均价除以独立屋单价, 就换算出各城市平均价房屋的面积。举例来说，圣马利诺市的平均价住宅$2,427,815除以独立屋单价$817, 得知平均居住面积2970平方英尺；如此类推你可以知道每个城市的平均居住面积。当然一个城市里面的房屋面积绝对是有大有小, 如奇诺岗、钻石吧、核桃市、尔湾市大小尺寸的房子都有, 而且相差的很大, 这意味著你可以用不同的预算买在这些城市, 但是如伊市、圣马利诺等就不容易找到小尺寸的独立屋。
4) 从房子种类来看，最常见的是独立屋(国内称別墅), 城市屋(国内称连排別墅),公寓(国内一般房子) 三种, 有些城市绝大多数是独立屋, 如圣马利诺、伊市；也有城市屋,公寓多于独立屋的城市如尔湾, 有不少的城市没有公寓式建筑, 或者公寓只用来出租而不是单独出售, 因此, 想在什么城市买什么房子, 不妨先向专业房地产经纪人问清楚。
5) 从屋龄来看，美国不同城市的住宅屋龄有很大的区别。例如，圣马利诺市的房子大多是上世纪20年代到40年代建的；尔湾市的住宅建筑年代在1965年起，直到现在还保有足够的土地在盖新屋；奇诺岗市的房子集中在1987年至2005兴建，目前仍有一两个新楼盘在推出；核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年间，它也是偶尔在山上的土地上推出少量的新屋。因此，如果想买比较新的房子，你就该选接近现在年代开发的城市。如果想去有古色古香历史感的城市生活，那就选择较早开发的城市了。你可以在我们的“城市数据比较表”里面的“建筑年份栏”了解每个城市不同的建筑年份，上面有“+”表示任然有新房推出，你可以配合你自己的需求找到最适合你自己的房子。顺便提醒一下不要忘了我们排在第一的安全系数，这也是你选房的重要考虑之一。
6) 从学区分数来看，华人买房特别重视学区要好, 尤其是有孩子上学的家庭, 学区学校一般分为高中, 中学, 小学, 一个房子拥有三级学校都是高分的必然最受欢迎, 房子卖价自然水涨船高, 所以我们有一个简单的结论--房价贵的地方通常表示学区好。但是好的定义并不一定相同, 满分1000分有人认为800分就是好, 也有的900分还嫌不夠好, 所以你想比较每个城市里每个学校成绩, 最方便的方法就是查看我们替你准备好的“学校成绩一览表”, 看看哪些城市符合你的要求你的标准, 最后对照这些城市的价位及单价, 选出你认为性价比最好的地方。
在选择城市的时候，首先是看我们买房的需求，是看自住还是投资，自住当然是选你自己喜欢的城市，当然还有其他的因素，比如地缘因素（自己的亲戚朋友生活的城市），生活成本，华人比例等等，这些因素都很重要，应当做综合考虑。如果买房是因为投资的话，就应该先放在投资回报率和升值潜力。如果你想了解更多你也可以跟我们的专业人员讨论。
二、选择一个合适的经纪人
美国房地产是采用经纪人的制度，买卖双方都有自己的经纪人，但是买卖双方的经纪人费用都是由卖方来付。所以也就是买房的过程中，买主是不需要付任何的费用。既然是免费的，当然要选择一个对自己最有利的经纪人。买房过程中你可能需要经纪人帮你：
1. 帮你了解房地产的市场现况和选择适合你的城市。
2.挑选出正确的房源带你有效率的去看房。
3.对你有意出价的房屋做出正确的价格评估。
4.帮你出价及写买卖合约，期望用最低的价钱帮你买到房子。
因此选择一个适合你，有经验，服务好的经纪人是重点。
如何找一个适合自己的好经纪人呢？你可以先看他有几年的经纪人经验，有多少的成功案例。其次是他的服务范围是否涵盖你想要的城市。
三、选择新房或是二手房
在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。
在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施、优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年起建造的。
如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不夠完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。
当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。
四、买好学区但不一定要在学校附近
在美国，是否购买学校附近的房子，要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点;孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。
如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。
另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不夠爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。
五、可以选择独立屋或城市屋
城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。
如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。
如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到四十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在四十万美元到七十万美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在七十万美元以上，通常可以买独立屋。
以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结：
（5/17/2016修正）
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