查看原文
其他

绝对收藏|最实用的美国买房指南

熊宝宝 美国买房直通车 2019-04-05
点击蓝色微信名关注我哟

☀ 美国Bobohomes Realty地产公司,每天推送最新美国房源、房产知识、美国文化、生活资讯等优质内容。

很多中国客户向我咨询时,有一些常见的问题反复地被提到,看来他们都被这些类似的问题所困扰,或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同,所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此我专门针对这些问题写一篇短文,为大家澄清一些问题。


一、选择都会区,选择买在哪一个城市!


选择城市之前我们要先选择哪个都会区,例如你要在纽约,洛杉矶,还是旧金山。如果你想要参考各个都会区的背景文化和生活形态,你可以上我们的“华语经纪联盟”网站参考。其次确定自己的购房预算,能够拿多少钱来买房?综合预算和其他因素,就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数,如房屋均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 建议你一定要仔细查看我们提供的“城市数据比较表”“城市行情月报表”及“学校成绩一览表”, 从中分析。这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。(需要以上数据表请留言+email,我们会寄给你)


  

1) 从平均价格来看, 查看独立屋的平均价, 不同的城市在某个时间点上都有其住宅均价。平均价的意思就是在某一个地区或城市中卖出房屋的平均价格, 根据我的经验,价格当然都有一个范围,当然房价越高相对代表了他的品质会越高。一般的购房原则:如果你要买不需要做太大修缮的房子,那价格相对会比较高一点,屋况当然也就比较好。如果你愿意动动手,那你也可以买基本价位比较低的,本身就是需要升级和更新的房子。


圣马利诺市

中间价代表了一个地区的一般房价水平, 买在哪里要跟着你的预算走, 不要勉强买一个地区里最便宜的房子,那将给你自己出难题, 很难找到, 即使有,那也是屋况非常糟糕的房子。因为美国的房地产市场是一个很透明的自由竞争的市场,房屋的价值基本都反映在价格上了,如果有套房子比周围同等条件的房子价格低很多,那肯定是因为这套房子有些致命的缺陷。


2) 独立屋单价, 意思就是房子每平方英尺的价格, 它可以说是城市房价高低比较的直接数据。


3) 从居住面积来看, 不同城市,房屋的平均居住面积可能有很大的不同,而同一座城市内,可能大多数住宅的居住面积相近而形成特性。我们可以用独立屋平均价除以独立屋单价, 就换算出各城市平均价房屋的面积。举例来说,圣马利诺市的平均价住宅$2,427,815除以独立屋单价$817, 得知平均居住面积2970平方英尺;如此类推你可以知道每个城市的平均居住面积。当然一个城市里面的房屋面积绝对是有大有小, 如奇诺岗、钻石吧、核桃市、尔湾市大小尺寸的房子都有, 而且相差的很大, 这意味著你可以用不同的预算买在这些城市, 但是如伊市、圣马利诺等就不容易找到小尺寸的独立屋。


4) 从房子种类来看,最常见的是独立屋(国内称別墅), 城市屋(国内称连排別墅),公寓(国内一般房子) 三种, 有些城市绝大多数是独立屋, 如圣马利诺、伊市;也有城市屋,公寓多于独立屋的城市如尔湾, 有不少的城市没有公寓式建筑, 或者公寓只用来出租而不是单独出售, 因此, 想在什么城市买什么房子, 不妨先向专业房地产经纪人问清楚。


5) 从屋龄来看,美国不同城市的住宅屋龄有很大的区别。例如,圣马利诺市的房子大多是上世纪20年代到40年代建的;尔湾市的住宅建筑年代在1965年起,直到现在还保有足够的土地在盖新屋;奇诺岗市的房子集中在1987年至2005兴建,目前仍有一两个新楼盘在推出;核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年间,它也是偶尔在山上的土地上推出少量的新屋。因此,如果想买比较新的房子,你就该选接近现在年代开发的城市。如果想去有古色古香历史感的城市生活,那就选择较早开发的城市了。你可以在我们的“城市数据比较表”里面的“建筑年份栏”了解每个城市不同的建筑年份,上面有“+”表示任然有新房推出,你可以配合你自己的需求找到最适合你自己的房子。顺便提醒一下不要忘了我们排在第一的安全系数,这也是你选房的重要考虑之一。


尔湾市

6) 从学区分数来看,华人买房特别重视学区要好, 尤其是有孩子上学的家庭, 学区学校一般分为高中, 中学, 小学, 一个房子拥有三级学校都是高分的必然最受欢迎, 房子卖价自然水涨船高, 所以我们有一个简单的结论--房价贵的地方通常表示学区好。但是好的定义并不一定相同, 满分1000分有人认为800分就是好, 也有的900分还嫌不夠好, 所以你想比较每个城市里每个学校成绩, 最方便的方法就是查看我们替你准备好的“学校成绩一览表”, 看看哪些城市符合你的要求你的标准, 最后对照这些城市的价位及单价, 选出你认为性价比最好的地方。


在选择城市的时候,首先是看我们买房的需求,是看自住还是投资,自住当然是选你自己喜欢的城市,当然还有其他的因素,比如地缘因素(自己的亲戚朋友生活的城市),生活成本,华人比例等等,这些因素都很重要,应当做综合考虑。如果买房是因为投资的话,就应该先放在投资回报率和升值潜力。如果你想了解更多你也可以跟我们的专业人员讨论。


二、选择一个合适的经纪人


美国房地产是采用经纪人的制度,买卖双方都有自己的经纪人,但是买卖双方的经纪人费用都是由卖方来付。所以也就是买房的过程中,买主是不需要付任何的费用。既然是免费的,当然要选择一个对自己最有利的经纪人。买房过程中你可能需要经纪人帮你:


1. 帮你了解房地产的市场现况和选择适合你的城市。

2.挑选出正确的房源带你有效率的去看房。

3.对你有意出价的房屋做出正确的价格评估。

4.帮你出价及写买卖合约,期望用最低的价钱帮你买到房子。


因此选择一个适合你,有经验,服务好的经纪人是重点。


如何找一个适合自己的好经纪人呢?你可以先看他有几年的经纪人经验,有多少的成功案例。其次是他的服务范围是否涵盖你想要的城市。


三、选择新房或是二手房


在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。


在美国,新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生活设施、优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如,在圣马利诺市,住宅主要是在1920年至1940年间建造的;而在奇诺岗市,住宅是集中在1987年起建造的。


如果你想买到一套新房,这并非不可能,但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城,周边都是新建的房子,基础设施可能相对不夠完善。因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为这样一方面会让你的选择余地很小,让你错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲,比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。


当然,也不排除这样的情况:有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子,然后重建新房,但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。


四、买好学区但不一定要在学校附近


在美国,是否购买学校附近的房子,要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛,价格也相对较高,与同等条件的房子相比,一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点;孩子上学比较方便;但是也有缺点:学校附近环境比较嘈杂,降低了生活的舒适性。


如果购房用于出租,学校附近的房子比较容易租出去。举例来说,如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月,那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月;所以学校附近的房子出租,每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵,基本上两相抵消。


另外,学校附近的租客大多是学生,他们大多对房子不夠爱护,间接造成保养成本上升;所以综合考虑,学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。

五、可以选择独立屋或城市屋


城市屋和独立屋有很大的不同,但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于:城市屋一般没有庭院或者庭院很小,所以占地面积不大,价格差别也不大,从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大,尺寸和内部设施天差地别,所以不同的独立屋价格相差非常大,从二十几万美元(较差的城市)到几千万美元的独立屋都有;在一些比较差的城市,也有十几万美元的独立屋。


如果购房用于出租,城市屋的租金收益率相对比较高,因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资,两者各有优缺点。


如果要在两者之间进行选择,首先要看自己的预算有多少,如果预算不到四十万美元,就不用考虑独立屋;如果预算在四十万美元到七十万美元之间,则两者都可以考虑,可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在七十万美元以上,通常可以买独立屋。


以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结:



(5/17/2016修正)


咨询更多买房问题请按照下面的方式联系我们:   


长按下图识别二维码,添加熊宝宝微信   


长按下图识别二维码,添加资深分析师Tony微信   



E-mail:hsiungbobo@gmail.com

中国 免费 直拨美国电话:

950-4034-0593

950-4034-1951



更多美国买房实用知识及指南,请点击左下方阅读原文



    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存